管理会社をどう選ぶ?

「管理会社もいっぱいあって、違いがよく分からないわ…、何を基準に選べばよいの?」

こんにちは!調布みつぎ 賃貸管理部の築山です。
賃貸物件オーナー様のなかで、管理会社に賃貸管理を任せるかどうか考える際に、何社かを比較されることもあるかと思います。
本日は、そのような場面でお役に立つ、管理会社の選び方についてご説明させていただきたいと思います。
記事参考:『家主と地主 2020年10月号』より

管理会社を横並びするとどれも一見同じように見えるかもしれませんが、それぞれに得意分野・不得意分野があり、その見極めが大切になります。
特徴により、大きく次の3つに分類されるでしょう。

その特徴を一つずつみていきましょう。

地域密着系

地域に根差し、多くの場合、少数拠点で管理を行っている会社です。

地元で賃貸の仲介・管理・売買など幅広く事業を展開しているケースが多く、自らも所有して賃貸経営や管理を行うなど、安定収益の柱を既に有していることが特徴です。

仲介時には地元に溶け込み、ポータルサイトの活用から各々の強みやネットワークを生かした広告展開を積極的に行っており、長年のノウハウを持つ安心感・安定感があると言えそうです。

ハウスメーカー系

管理戸数の全国ランキング(全国賃貸住宅新聞社調べ)上位に名を連ねるような会社で、CMなども大々的に行っており、その認知度は圧倒的です。
(大東建託さん、積水ハウスさん、大和リビングさん、レオパレス21さん、東建コーポレーションさんなど)

多くの場合、建築から募集、管理に至るまでをサブリース型で一括管理受託しており、オーナー様との長いお付き合いを前提とした、安定したビジネスモデルを確立しています。

物件力やブランディングには定評あるものの、家賃は一般的に高く設定されがちです。

また自社系ホームページは充実も、大手ポータルサイトに掲載するノウハウが不足し、他の「地域密着系」「仲介チェーン系」と比べると弱い傾向があるとのことです。
(近年は最新テクノロジー導入など、課題克服に努めているようです。)

仲介チェーン系

ターミナル駅前の好立地に出店するなどの店舗展開、またポータルサイト活用や繁忙期の膨大な出稿量でテレビCMを打ったりするなど、広告戦略に強みを持ちます。
(エイブルさん、アパマンショップさん、ミニミニさんなど)

ただ、同業他社による競合も激しく、収益性に課題があるため、管理業にも参入する動きが顕著にみられます。

今後、ここでの管理物件が増えてくれば、当然自社管理物件への入居促進に注力することとなり、自主管理家主は厳しい状況に追い込まれることが予測されます。

結局、何を重視すればよいのか?

最後の仲介チェーン系のところでも触れましたが、
「自社管理物件の入居率アップ(空室改善)に、どれくらいコミットしてくれるのか?」
が、大事なポイントになってきそうです。

そこを見極めるべく、会社の経営スタンスや、地域でのシェアや評判、成長スピードなどを定量的に評価することが大事と言えそうです。

もちろん上記の要素も含め、長く付き合っていくことになるだろう管理会社の対応力など、最後は「信頼に足る会社か(信頼できる社員がいるか)」が、見極めどころとなりそうです。

今後も、賃貸管理(管理委託)にまつわるお役立ち情報を発信してまいります。

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築山(つきやま)

築山(つきやま)

㈱調布みつぎ不動産研究所 賃貸管理部 部長。趣味は国内旅行、街歩き、スポーツ(サッカー・野球など)。宅地建物取引士、キャリアコンサルタント。趣味が高じて「国内旅行業務取扱管理者」資格も学生時代に取得。

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築山(つきやま)

㈱調布みつぎ不動産研究所 賃貸管理部 部長。趣味は国内旅行、街歩き、スポーツ(サッカー・野球など)。宅地建物取引士、キャリアコンサルタント。趣味が高じて「国内旅行業務取扱管理者」資格も学生時代に取得。