2020年4月　民法改正！

2020年4月　民法改正！

2020年４月から民法が改正されました。

皆様はご存知でしょうか。

賃貸借契約に関しては、以下の３つのルールが改正されています。

●賃貸借継続中のルール

• 賃借物の修繕に関する要件の見直し
• 賃貸不動産が譲渡された場合のルールの明確化

●賃貸借終了後のルール

• 賃借人の原状回復義務及び収去義務等の明確化
• 敷金に関するルールの明確化

●賃貸借契約から生ずる債務の保証に関するルール

今回は、賃貸借継続中のルールの中の

「賃借物の修繕に関する要件の見直し」

についてご説明いたします。

改正前の民法

賃貸人の修繕権に関する規定がなく、民法606条に「賃貸人の修繕義務」が規定されており、それに則っていました。

賃貸人は、建物の汚損・破損について、必要な修繕を行う義務を負うものとされています。

（借主の故意や過失による汚損・破損は除く）

しかし賃借人はその建物を借りているにすぎず、自己の所有物ではないため、自ら修繕することはできませんでした。

仮に、大家さんに「雨漏りを直してください」とお願いし、対応してもらえないからといって、自分で修繕してしまうと、他人の建物を勝手に改造したということで、賃貸借契約を解約されてしまうおそれがありました。

しかし、大家さんからすると、例えば建替えをしたいと思っているのに、更新を拒絶する正当事由がなかなか認められません。

建物の修繕をするほど正当事由が認められず、建物が返ってこなくなります。その結果、積極的に修繕をしないケースが多く見受けられました。これは、賃借人の保護に欠けることになってしまいます。

そこで民法改正で条文が新設されたのです。

改正後の民法

民法改正で、607条の２「賃借人の修繕権」が新設されました。

①賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知したか、または、賃貸人がその旨を知ったのに、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき

②急迫の事情があるとき

には、賃借人が目的物を修繕することができることになりました。

①②の場合、賃借人が目的物を修繕しても、賃貸人から責任を追及されることはないことが明確になりました。

気を付けること

賃借人も修繕できるようになりましたが、何でもかんでも修繕してよいという訳ではありません。

本当に修繕が必要なのか、どこまで修繕するのか・・・など、大家さんとトラブルになる可能性があります。

例えば、窓枠に不具合があり、それを修繕するために、賃借人が良かれと思って、木枠からアルミサッシに変更したことが大家さんにとっては、建物の雰囲気の統一感が無くなると、トラブルになってしまうかもしれません。人によってここまでやるというレベルは異なります。

トラブルを防ぐために、特約を設けることが考えられます。

例として、

• あらかじめ修繕内容を賃貸人に通知すること
• 協議の上、あらかじめ賃貸人の書面等による承諾を得ること
• 修繕できる範囲を破れた襖や障子の修理や張り替えなどの小修繕に限る・・・など

特約に則って、修繕しましょう。

大家さんは何もやらなくていいの？

今回の改正では、賃借人の修繕権が認められたのであり、賃貸人の修繕義務はなくなりません。

しかも、賃借人が修繕した場合、費用は賃貸人が負担することになるのは従来と変わりません。

まとめ

◎民法改正で、「賃借人の修繕権」が規定され、賃借人も修繕できるようになった

◎修繕の範囲など、契約書の特約が定められていることも考えられるので、　特約に沿って修繕しましょう。

Asari Kensuke

事業用不動産の専門部署　 業務内容：多摩エリア全域 事業用物件の空室対策や、空き家の活用、事業用不動産の売買などを行っております。 ◇宅地建物取引士 ◇賃貸不動産経営管理士 ◇不動産コンサルティングマスター